はたらきアリの節約コンシェルジュ

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不動産投資は今からやっても遅くない?

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こんばんわ。はたらきアリです。@hatarakiari0818

 

今日は不動産投資について書いてみようと思います。

 

前回の記事ではお金を節約する方法だけではダメなんじゃないかと書きました。

 

また、以前の記事では

 

  賃貸

 + 

マンションオーナー 

 

がベストとも書きましたのでその辺りに触れてみたいと思います。

 

www.worker-ant0818.work

 

そもそも不動産投資は狭き門でした。

 

一部の高収入で貯金が多いサラリーマン土地持ちの資産家くらいしか参入できないイメージでした。

 

そのイメージ通りで参入するには土地か1000万以上の自己資金がないと銀行は相手にしてくれない場合が多かったと思います。

 

 

不動産投資が身近なものに

 

安倍政権と黒田日銀総裁による景気浮揚策として、大規模な金融緩和が行われたのは記憶に新しいところです。

(今も続いてますが笑)

 

その一環で日銀のマイナス金利政策大量の国債購入により、銀行はお金をなりふり構わず貸し出さないと儲からない時代になってしまいました。

 

銀行は余ったお金を貸し出すために、不動産投資の門戸をかなり広めたんですね。

 

これによりフツーのサラリーマンでも不動産投資ができるようになりました。

 

具体的には年収が400万程度で貯金なしでもOKということです。

 

 年収400万円層は日本で一番多い収入層なので、不動産投資が一気にメジャーなものになったのです。

 

 不動産投資の種類

 

区分マンション

  1. マンションの一室を購入し、貸し出すもの。普段の共益費や修繕費はオーナーが支払い、入居者からは家賃を受け取ります。
  2. 都会の一等地にあるマンションを購入することもでき、立地的な優位性がある。
  3. ワンルームマンションが多い
  4. 不動産投資の中で一番取り組みやすいが、利益も少ない
  5. 都会の一等地でも1000万程度から購入可能

 

戸建て住宅

  1. 一軒家を貸し出すもの。共益費や修繕費は普段必要ないものの、家のメンテナンスは常にオーナーが行わなければならない。(or管理会社に委託する)
  2. 区分マンションより家賃収入が多い場合がある。
  3. 土地と家両方が必要
  4. 地方の物件を安く購入し、リフォームして貸し出す方法が利回りが良い。
  5. 地方なら土地を含め1000万以下でも購入可能
  6. 築古物件だと思わぬ修繕も発生する

 

アパート

  1. 2~3階建ての木造や鉄骨アパート(長屋)で数世帯分の部屋数を貸し出す
  2. 世帯数が多いので、満室になると利益も多い
  3. 土地を含め1億ほどは必要
  4. 世帯数が多いので、数室が空室でも採算は合う
  5. 都会の一等地には向かない

 

マンション

  1. 7~15階建てほどの鉄筋コンクリート(RC造)
  2. 大量の部屋を提供できるので、満室ならアパート以上の利益を産む
  3. 購入するのに2~5億は必要
  4. 一部の頭金を用意するのにもうん千万必要になるため、取り組みにくい投資
  5. エレベーターなどの管理費など出ていくお金も多い。(詳細は以下のリンクで)

 

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その他

  • 駐車場
  • 貸倉庫
  • 貸店舗
  • 貸看板
  • 貸土地     などなど

 

 

どれに投資するのがいいのか?

 

建物を含む不動産投資では大きく4つの不動産分類されるわけですが、どれが一番いいのでしょうか。

 

購入費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

利益率

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

管理費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

修繕費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

自己資金

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

銀行の貸し出しやすさ

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

 

 

という感じで、建物が大きくなればなるほど参入は難しいということになります。

 

ただし、黒田バズーカ炸裂時には(特に2015年、2016年)は少し高収入のサラリーマンでもマンションが購入できていました。

 

今からでも遅くない?

  

これはどうでしょうか?

 

タイミングは逃したと言えるでしょう。

 

2015年2016年に不動産を取得した方は間違いなく勝ち組です。

利回りのいい優良物件が安く、低金利で買うことが出来ていました。

 

しかもサラリーマンが自己資金もほどんどなしにです。

今までの不動産投資では考えられない状況がありました。

 

 

しかし、2018年以降は不動産業界における様々な問題が起こりました。

 

いえ、分かっていたのを2018年以降に明るみにしたというところでしょうか。

 

  • かぼちゃの馬車問題
  • スルガ銀行問題
  • TATERU問題
  • レオパレス問題

 

で一気に冷や水をかけられた不動産業界は金融庁の監視の目が厳しくなっています。

バブル化するのを未然に防いだのでしょうか?

 

 

真実は分かりませんが、投資しにくくなったのは事実です。

 

 

しかし、金融緩和は続いています。

銀行はどこかに貸さないと、利益を得られないので貸したいのです。

 

条件は厳しくなったとはいえ、自己資金1000万以上あり、安定した収入が見込める方には引き続きチャンスはあると思います。

 

ただ、物件価格が高止まりしているので

 

今ここで買うのか?

 

という疑問が残ります。

 

利回りが良くて安価な物件を買うことが不動産投資を勝ち抜くための必須条件になってきます。

 

やはり投資というのは、その時々のタイミングにうまく乗らないと利益を最大化することは難しいなと思うのです。

 

以下の記事では不動産を勝ち抜くための物件探しについて書いたものです。

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