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住宅ローン減税の落とし穴!最大控除額の適用条件をクリアする方法

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 【住宅ローン減税】について取り上げます。

 

2019年10月からの消費税増税を控え、増税対策として増税後の方が”お得”になる対策がいろいろと検討されています。

 

その目玉となるのが【住宅ローン減税】

 

景気対策の王道として、必ず盛り込まれるものですね。

 

一見すると住宅ローン減税は良いことなのですが、ちゃんと計画を立てないとフル活用できないようになっています。

 

このように最大40万円の控除できるといっても40万円が返ってくるわけではありません。

ここをみんな勘違いする人が多すぎで心配になります。

 

住宅ローンといえば、人生最大の借金です。

そして夢のマイホームを購入するのですが、「多額の借金を背負った」と思うと少ししり込みしませんか?

 

住宅ローンも同じことです。

住宅ローンは誰でも組んで切るから安心していますが、本質は「借金」です。

そんな住宅ローンについて深堀していきます。

住宅ローン減税とは?

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。加えて、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、平成31年10月1日から平成32年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

(引用:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

 

住宅ローンの概要は本家にお任せします。

大事な部分を赤字としました。

 

要は減税の対象期間中に主に新築を購入したものに対して、一年間に支払った所得税を控除しますよということなのですが、これを勘違いする人たちが非常に多いです。

 

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(引用:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

 

上表のように、最大控除額とあります。

「所得税を10年で最大400万円控除しますよ。」ということですが、無条件に10年で400万円分お得になることはありません。

住宅ローン減税の落とし穴

 

①所得税の還付が原資

 

つまり一年間に支払った所得税以上のお金は返ってこないということです。 

ここでみなさん大きく勘違いされてます。

 

10年で最大400万円といわれるから、400万円返ってくると思ってしまうのですね。

 

しかし、400万円返ってくるには所得税を年間40万円以上支払わないといけないのです。

 

所得税を40万円払う人たちの年収をご存知ですか?

年収で約800万円となります。

 

さあ、冷静に考えてみてください。

 

家を買いたいと思う世代で年収800万円がどのくらいいるのでしょうか?

 

30代の間に『夢のマイホーム』を買いたいと思う世代は多いと思いますが、年収800万円を達成できるサラリーマンは極レアです。

 

②所得税還付額は年末ローン残高の1%

 

住宅ローンを組めば毎年、年末に住宅ローンの残高が送られてきます。

 

その額の1%を所得税から控除(還付)してくれるのですが、冷静に考えてみてください。

 

10年で最大400万円の控除が欲しい場合は、10年目でもローンの残高が4000万円以上ないと最大の控除を受けることができない。

 

ということに気づきます。

 

住宅ローンはずっと返済しているので、毎年残高は減っていきます。

10年目でもまだ4000万円以上の残高がある物件。

 

金利1%(固定)、35年支払、ボーナス払いなしを条件とすると

 

物件価格:5360万円

 

が計算されます。

 

この金額を安いか高いかはオーナー様次第ですが、都心では普通の価格でしょうか。

 私は地方に住んでいるのでこの金額にローンを組むのに恐怖心が芽生えます。

 

ちなみに35年の総支払額は6355万円です。

 

金利の支払いだけで約1000万円。銀行は泣いて喜びます。

 

よく、借りられるだけ借りていい家を建てようとする家族がいますが、老後までのライフプランを考えたとき、必要最低限の家を建てることがどれだけ重要なことか考えてみてほしいのです。

住宅ローン減税を最大限にするためのポイント

 

必要最低限の家を建てることを心掛けてほしいのですが、それでも住宅ローン控除はフル活用することは難しいです。

というのも、男性一人が正社員で働いていても年収800万円はもらっていません。

 

ならば、どうするのか?

以下の項目を抑えておいてほしいのです。

 

 ①家の持ち分は半分にする

 

前提条件がありますが、夫婦共働きで2人とも正社員ならば家を登記する際に夫と妻の持ち分で半々か、もしくは6対4や7対3の割合で登記をする方が最大限の還付を受けることが容易になります。

 

1人だけだと、年収800万円ないと最大控除は受けれないとしましたが、持ち分を按分すれば、その分最大控除を受ける年収額が下がることになります。

 

このとき、これから子供を考えている世帯の場合は要注意です。

 

もし、産休育休になり妻が所得税を支払わなくなたら、その分年末に返ってくる所得税は少なくなります。

育休で2年3年と続けて取得する場合はさらに影響が大きくなり、控除額をまるまる捨てることになります。

 

なので夫側に割合を多くしておくことがいいでしょう。

 

②住民税の控除があることを忘れずに!

 

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(引用:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

 

ここでもう一度、表を確認しましょう。

 

『住民税の控除上限額』という欄があります。

これは所得税で控除しきれなかった場合、住民税の控除に回してくれる上限額のことです。

2019年ですと13.65万円の控除がありますので、

 

40万円 ー 13.65万円 = 26.35万円

 

ということになり所得税は26.35万円しか支払っていなくても住民税と合わせると最大40万円という控除は取得できるということです。

 

所得税支払額が26.35万円というと年収630万円ほどです。

 

800万円よりかはハードルは下がりました。

 

③医療費控除などは持ち分が低い方で控除する

 

医療保険や個人年金、地震保険など年末調整できる保険があります。

年末調整では契約者ではなく、支払ったのは誰なのかということが問われます。

 

契約者は自分でも支払ったのは妻だということでしたら、妻側で年末調整していいのですね。

 

なので、住宅ローン減税中は、持ち分が低い方が医療費控除などの控除を担当すると覚えておいてください。

住宅ローン控除を最大限にする結論

 

以上のように所得税・住民税の両方の控除があることを念頭に置きながら、夫婦で持ち分を決めることが重要です。

 

共働きでしたら、割合で(夫)7:3(妻)が理想だと考えます。

 

そして妻の方で家族の医療費控除などをすることも忘れずに。

 

そして育休などで所得税の支払いがない時期は、夫側ですべて控除すると覚えておけば問題ないでしょう。

 

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