【不動産投資とは?】会社員が取り組むと失敗する?【優良物件はいくらでもある】

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不動産投資と言えば、サラリーマンの副業としては王道中の王道です。

2015年、2016年とアベノミクスにより、不動産投資が過熱し会社員が大きな物件を簡単に手にすることが出来ました。

不動産投資は手に入れることが出来れば、管理会社に任せておけば毎月自動的に決まった賃料が振り込まれるといった夢のようなお話です。(本当はそんなことありませんが…。)

そもそも不動産投資は狭き門でした。

一部の高収入で貯金が多いサラリーマンか土地持ちの資産家しか参入できませんでした。

具体的には土地か1000万以上の自己資金がないと銀行は相手にしてくれない例が一般的です。

そんな不動産投資がフツーのサラリーマンでも取り組める環境だったのが2015~16年だったのです。

では、もう今は(2019年)もう厳しいのでしょうか?

当時に比べれば参入が難しいとはっきり言えます。

しかし、優良物件がないわけではありません。

参入の条件を満たせば、不動産投資で稼ごうとすることは可能です。

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アベノミクスで不動産投資が会社員でも身近なものに

安倍政権と黒田日銀総裁による景気浮揚策として、大規模な金融緩和が行われたのは記憶に新しいところです。

その一環で日銀のマイナス金利政策と大量の国債購入により、銀行はお金をなりふり構わず貸し出さないと儲からない時代になってしまいました。

銀行は余ったお金を貸し出すために、不動産投資の門戸をかなり広めて貸し出すことを始めました。

この政策により普通のサラリーマンでも不動産投資ができるようになったのです。

具体的には年収が400万程度で貯金なしでもOKでした

年収400万円の層は日本で一番多い収入層なのです。つまり不動産投資に算入できるプレーヤーが一気に増えたのでした。

不動産投資とは?投資方法の種類と特徴

区分マンション

  1. マンションの一室を購入し、貸し出すもの。普段の共益費や修繕費はオーナーが支払い、入居者からは家賃を受け取ります。
  2. 都会の一等地にあるマンションを購入することも可能で、立地的な優位性があるので資産性が高いと言われる。
  3. 利益率が一番高いワンルームマンションが多く供給されている。
  4. 不動産投資の中で参入しやすい部類だが、利益も少ない。
  5. 都会の一等地でも1000万程度から購入可能な物件がある。

戸建て住宅

  1. 一軒家を貸し出すもの。共益費や修繕費は普段必要ないものの、家のメンテナンスは常にオーナーが行わなければならない。(または管理会社に委託する)
  2. 区分マンションより家賃収入が多い。
  3. 土地と物件の両方が必要。
  4. 地方の物件を安く購入し、リフォームして貸し出す方法が利回りが良い。
  5. 地方なら土地を含め1000万以下でも購入可能。
  6. 築古物件だと思わぬ修繕も発生する。

アパート

  1. 2~3階建ての木造や鉄骨アパート(長屋)で数世帯分の部屋数を貸し出す
  2. 世帯数が多いので、満室になると利益も多い
  3. 土地を含め1億ほどは必要
  4. 世帯数が多いので、数室が空室でも採算は合う
  5. 都会の一等地には向かない

マンション

  1. 7~15階建ての鉄筋コンクリート造。
  2. 大量の部屋を提供できるので、満室ならアパート以上の利益を生む。
  3. 購入するのに2~5億は必要。
  4. 頭金を用意するのにも〇千万も必要になるため、取り組みにくい投資対象。
  5. エレベーターなどの管理費など支出するお金も多い。

【⇓⇓マンションの管理費がかかる理由はこちらから】

修繕費が高いマンションの8つの特徴

その他

  • 駐車場
  • 貸倉庫
  • 貸店舗
  • 貸看板
  • 貸土地     など

どの不動産に投資するのが稼げるのか?

上記のとおり、不動産投資は大きく4つ分類されるわけですが、どれが一番投資対象としていいのでしょうか。

簡単な比較をしてみました。

購入費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

利益率

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

管理費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

修繕費

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

自己資金

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

銀行の融資条件

マンションの一室 < 戸建て住宅 < アパート < マンション

購入費、利益率、管理費、修繕費、自己資金、融資の条件と全てにおいて建物が大きくなればなるほど参入は難しいということです。

今からでも遅くない?

2015年2016年に不動産を取得した方は間違いなく勝ち組です。

利回りのいい優良物件が安く、低金利で買うことが出来ました。

しかもサラリーマンが自己資金もほどんどなしにです。

今までの不動産投資では考えられない状況がありました。

しかし、2018年以降は不動産業界における様々な問題が起こりました。

いえ、分かっていたのを2018年以降に明るみにしたというところでしょうか。

・かぼちゃの馬車問題
・スルガ銀行問題
・TATERU問題
・レオパレス問題
・大和ハウス問題

【⇓⇓賃貸物件最大手も不正を行っていたダイワハウス問題】

大和ハウスにみる不動業界の闇が次々と暴かれる現状を解説

一気に冷や水をかけられた不動産業界は金融庁の監視の目が厳しくなっています。

バブル化するのを未然に防いだと言い換えることもできます。

このような問題が立て続けに起きてしまい、2018年ごろから不動産に投資しにくくなったのは事実です。

ですが、今現在も金融緩和政策は続いています。

つまり、銀行はお金をどこかに貸さないと利益を得られないので今でも貸したいのです。

融資貸し付けの条件

条件は厳しくなったとはいえ、自己資金1000万以上あり、安定した収入(年収700万円以上で大手企業勤務など)が見込める方には引き続きチャンスはあります。

ただ、物件価格が高止まりしているので

融資も出づらくて物件価格も高くなっているのに買うのか?

という疑問が残ります。

利回りが良くて安価な物件を買うことが不動産投資を勝ち抜くための必須条件になってきます。

やはり投資というのは、その時々のタイミングにうまく乗らないと利益を最大化することは難しいなと思うのです。

言い換えると、現在でも収益がしっかり出せる物件を買うことが出来れば、不動産投資で稼ぐことは十分に可能だということです。

【⇓⇓不動産を失敗しないための物件探しについて書いた記事がこちら】

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不動産投資は手の届かない投資ではありません。

条件を満たすためにしっかりとした準備を行えば、会社員でも取り組むことできる実現可能な目標なのです。

そのために必要なのは融資を取りに行ける準備と失敗しない物件選びなのです。

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